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【实务】豪诚 |浅析房地产企业破产案件中涉房债权的处理方式
The following article is from 豪诚智库集团 Author 漆婕
本文作者：漆婕，四川方法律师事务所律师，西南政法大学法学硕士，四川方法律师事务所房地产破产项目部主办律师，办理了多起房地产开发企业破产案件，对房地产开发企业破产案件中涉及的复杂疑难问题具有较为深入的研究。
浅析房地产企业破产案件中涉房债权的处理方式
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引 言
随着供给侧结构性改革及优化营商环境的深入推进，房地产开发企业破产现象进一步加剧。在房地产破产案件中，涉房债权是构成房屋买卖合同法律关系还是其他法律关系，买受人是否享有优先权，是否有权要求管理人交付房屋将是管理人的债权审查的重点内容。在分析涉房债权处理方式前，尚需厘清管理人的解除权与购房者交付房屋请求权、购房者的优先权与房屋交付请求权之间的关系。笔者结合办理房地产企业破产案件的实践经验，总结了几类涉房债权的处理方式，以供探讨。
根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，在合同双方均未履行完毕的情形下，管理人享有解除权。除双方均未履行完毕的合同之外，管理人是否有权解除，管理人如不享解除权是否需要继续履行？本文认为破产申请受理前债务人订立的合同，应区分情况处理：
一是债务人已履行完毕而相对方尚未履行完毕的合同，管理人无权依照企业破产法的规定解除，也无需解除。债务人因履行完毕而享有的债权属于债务人财产，管理人应依法予以追回。
二是相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，如继续履行将构成个别清偿的，管理人不应继续履行。但管理人不继续履行是否意味着管理人享有解除权呢？破产法并未规定此种情况下管理人享有解除权，已经履行完毕的相对方只能根据破产法的规定依法申报债权。具体到房地产企业破产案件中，如果购房人对房屋依法享有优先权且满足交付条件，管理人继续履行不够成个别清偿，购房人又要求继续履行的，那么管理人应当继续履行。
三是债务人和相对方均未履行完毕的合同，管理人有权依据《企业破产法》第十八条第一款的规定选择解除或继续履行。管理人决定继续履行合同的，相对方有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。虽然管理人依据破产法十八条第一款的规定可以决定继续履行合同，但在破产申请受理时，合同相对方已经依据合同法的规定享有的法定或者约定的解除权的，应可以对抗管理人继续履行合同的决定。
房地产企业破产案件中，基于对消费性购房者的基本生存权的考虑，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（以下简称答复）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议的规定）赋予了消费性购房人、具有物权期待权的购房人具有优先权。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》明确指出了购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权均享优先于建设工程价款优先权。
本文认为，参照上述依据，具有消费者身份的购房者、经预告登记具有物权期待权的购房者享有优先权，可以对抗建设工程价款优先权和其他权利，此种优先权具体体现为在房屋未竣工验收合格不满足交付条件情况下的购房款返还请求权，在房屋满足交付条件时的房屋交付请求权。
在房地产企业破产案件中，购房人实现房屋交付请求权还需考虑是否符合前提条件，即建设工程是否竣工验收合格，或者能否续建并竣工验收合格且达到法律法规规定及合同约定的交付条件。只有经竣工验收合格的房屋才能具备交付的条件，才能满足购房者交付房屋的请求权。
（一）因拆迁而签订的房屋买卖合同
1、拆迁安置协议由开发商与被拆迁人签订的情形
被拆迁人的安置关乎其基本的生存权益，在破产程序中应给予特别优先的保护。被拆迁人的安置分为所有权调换形式的房屋安置与货币补偿两种方式。如拆迁安置协议约定以货币形式补偿的，被拆迁人对该货币补偿款享有优先于其他各种债权的受偿权。
在所有权调换形式的房屋安置中，被拆迁房的产权本属于被拆迁人所有，在产权置换协议签订后，应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移到调换后的房屋或者相应房屋对价补偿款上，并认为房屋尚属在建工程而不具备交付条件，或不具备续建条件甚至尚未建设时，被拆迁人的这一债权享有优先于其他各种债权包括建设工程价款优先权和抵押权。被拆迁人的债权金额应按照房地产开发企业破产时或置换协议订立时的房屋市场价格孰高原则来确定债权金额，允许其在破产债权范围内享有优先受偿的权利。
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后的拆迁安置协议
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。条例第二十五条规定，拆迁补偿协议的签订主体是房屋征收部门与被征收人。实务操作中，如被拆迁人与房屋征收部门约定选择产权置换方式，且产权置换的房屋为拆迁房屋土地上新建的房屋，房屋征收部门与开发商签订协议，由被拆迁人与开发商直接签订房屋买卖合同，此种情形下房屋买受人是否享有债权及其性质？本文认为，买受人已经签订了房屋买卖合同，如买卖合同不违反法律法规强制性规定，那么应当认定房屋买卖合同有效。虽然开发商与被拆迁人签订房屋买卖合同系履行开发商与房屋征收部门的协议，因开发商不是拆迁人，对于开发商而言，房屋买受人不具有被拆迁人的身份，但鉴于通过产权置换与房屋征收部门签订补偿协议的被拆迁人与直接与开发商签订补偿协议的拆迁人对生存权的需求无异，建议给予其优先权。
（二）预约合同
在房屋销售过程中，开发商往往会与购房人签订订购协议书、意向书等预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上述协议如不能视为商品房买卖合同，那么与开发商签订预约合同的债权人不具有房屋买受人的身份，在破产程序中，如管理人决定不再继续履行预约合同，则其定金债权只能确认为普通债权。通常情况下，管理人本着债务人财产价值最大化原则，一般不再继续履行预约合同。
（三）消费者购房人签订的房屋买卖合同
我国《企业破产法》中对于破产债权清偿顺位的规定中并未对房地产企业破产案件中购房消费者的权益应当如何保护进行明确规定，但考虑到购房消费者基本的生存权，在破产案件中购房消费者的确具有一定的特殊地位，其基本权益应当给予相应的保护。《批复》《答复》《执行异议和复议的规定》是目前房地产企业破产案件实践中对于购房消费者权益保护的主要法律依据，赋予了消费者购房人以优先权。鉴于法律尚并未明确消费者购房人的认定标准，各地司法实践中，也不乏相反的裁判观点，本文认为可以从以下方面对消费性购房人进行认定：
1、所购商品房系用于居住
对于是否需要限制买卖标的物用于居住，司法实务中存在两种不同的观点：
第一种观点认为，优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住。淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终2868号破产债权确认纠纷一案的民事判决书中，法院认为，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，认定房屋物权期待权或相应购房款返还请求权优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住，以体现生存权优先保护的基本原则，上诉人所购房屋是洗浴中心，不属于居住用房。
第二种观点认为，商铺等非居住用途的房屋买受人也享有优先权。安徽省高级人民法院在（2017）皖民终249号安徽深广建筑安装有限公司与宣城瀛东投资有限公司、陈尚坤破产债权确认纠纷二审民事判决书中认为，关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释；且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，陈尚坤亦为普通消费者。
本文认为，赋予购房者优先权的初衷是为了保护购房者必要的生存权，且该优先权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权，故应当对其进行限制性解释。商铺等无居住用途的购房人不属于批复所指的消费者。
2、房屋买受人系自然人
《答复》规定，《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。
威海市中级人民法院（2018）鲁10民初30号民事判决书认为，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据该规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，原告为企业法人，并非上述法律和司法解释规定的消费者，故原告关于其系以消费者身份购房的主张，于法无据，本院不予支持。
3、已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十
《批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。实践中对于大部分款项的认定标准存在争议。本文认为达到50%即可认定为已经支付大部分价款。实践操作中，如只是因为购房者所付房款不足50%就被排除在了优先保护范围之外，极易造成此部分人过激反应。基于以上考虑，在具体案件的操作中，很多管理人和法院均将所付房款不足50%的购房消费者也纳入优先保护的范围之中。对此问题，可根据具体案件此类情况具体分析，灵活掌握。
4、在债务人开发的房地产项目中，买受人名下仅有一套住房
基于购房消费者对于其所购买房产的物权期待权以及其基本的生存权而赋予其优先权，应参照《执行异议与复议的规定》将债权人享有优先权的房屋严格限制为一套，如买受人名下已经有了一套满足生存权的住房，则不能主张优先权。
破产实务操作中，结合我国不动产登记现状，管理人囿于调查手段，无法调查购房人名下房屋数量。另外，名下仅有一套房并没有明确限制区域，通常情况，购房人可能因为工作或子女读书等原因在同一城市不同区域同时购买房屋。为了最大限度保护消费者购房户的权利，建议在买受人名下仅有一套住房可以限制在债务人开发的房地产项目中。
另外一个问题，如果夫妻双方其中一人或者两人已经单独或者共同所有一套房屋，那么夫妻一方就其余房屋是否享有优先权？
如皋市人民法院在（2017）苏0682民初12616号沈小晶与如皋市永华置业有限公司破产债权确认纠纷民事判决书中认为，满足了夫妻一方的优先权或者继续履行合同的权利，那么家庭的生存利益就已经得到了保障，故无需赋予另一方优先权。本文认为上述判决具有合理性。
（四）经预告登记的房屋合同
预告登记制度的目的是保障以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，实际上是物权期待权的一种保全制度，使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力。《执行异议与复议的批复》第三十条规定了经过预告登记的物权期待权在执行程序中也应当予以保护。参照上述规定，在破产案件中也应当赋予已预告登记的买受人以优先权。
（五）假按揭房屋买卖合同
1、房屋买卖合同无效
根据合同法第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。以骗取行贷款为目的而签订《商品房买卖合同》，以签订商品房买卖合同之形式，掩盖违规套取银行贷款的目的，此种行为意图回避国家对房地产开发企业信贷资金的调控管理，破坏房地产交易市场的稳定和社会金融秩序的安全，属于法律禁止的行为，开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》依法应当认定为无效合同。
2、贷款合同不因买卖合同无效而无效
房屋买卖合同与贷款合同确实有别于普通的、彼此没有关联的两份合同，此两份合同关系密切，房屋买卖合同是贷款合同存在的前提和基础，但从两合同的内容和性质分析，两者并非主从合同关系，而是两个相对独立的合同。因此房屋买卖合同无效，并不必然导致贷款合同无效。
认定房屋买卖合同无效的理由是双方当事人没有真实的房屋买卖意思表示，而是以签订购房合同的形式掩盖套取银行贷款的目的，违反了合同法第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”的规定。如不能证明贷款银行已明知开发商与假按揭购房人之间虚构房屋买卖合同、套取银行贷款的事实等过错行为，则买卖合同的无效不能导致贷款合同无效。
3、假按揭购房人要求返还购房款的请求权并无优先权
基于买卖合同无效，已收购房款应当返还给购房人，主要体现为通过银行按揭方式支付的购房款，但不包括因按揭贷款产生的利息。假按揭购房人要求退还购房款债权性质并无优先受偿权。
在贷款法律关系中，通常开发商都承担了阶段性担保责任，在破产程序中，银行如向债务人申报债权，作为担保人的债务人向贷款银行承担了担保责任后，管理人有权向假按揭的购房人追偿。
（六）以房抵债签订的房屋买卖合同
房地产企业破产案件中，在企业不能按期偿还债务的情况下，以房抵债行为就大量出现，甚至成为了一个普遍现象。对于债务履行期限届满之后，通过以房抵债而签订的房屋买卖合同的买受人，是否享有优先权呢？
如皋市人民法院在（2017）苏0682民初12616号沈小晶与如皋市永华置业有限公司破产债权确认纠纷民事判决书中认为，鉴于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设定的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非出于经营或者抵债等其他原因。
本文认为，在债务履行期限届满后，双方经协商一致终止原债权债务关系，订立商品房买卖合同，建立商品房买卖合同关系，将原债权转变为已付购房款，应当尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，认定双方之间建立商品房房屋买卖合同关系。以房抵债的买受人如属于规定的消费性购房者，则其同样具有优先权。
（七）为民间借贷作担保而签订的房屋买卖合同
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。该规定赋予出借人在债务人不能还款之时，申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利，但并未赋予出借人优先受偿权。在破产程序中，以签订房屋买卖合同作为借款担保的债权人也无法享有优先权，仍然属于普通债权。
如果债务人为他人的债务提供担保，而与债权人签订房屋买卖合同，根据民间借贷司法解释，主债务人不履行还款义务时，债权人有权在房屋价值范围内申报债权，但并不能就房屋主张优先受偿权。
房地产企业破产案件中，各类债权之间往往存在重大利益冲突，管理人办理案件的过程中，往往需要在解决实际问题与法律规定之间寻找支撑点，以确保法律效果与社会效果的有效统一。本文对房地产企业破产案件中涉房债权的部分类型进行了简要分析，以求为解决房地产企业破产案件中的痛点、难点提供些许思考。【参考文献】
[1] 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
[2] 《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。
[3] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
[4] 《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第二条：基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
[5] 王新欣、张思明：《房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行》，人民司法，2016.07。
[6] 如皋市人民法院（2017）苏0682民初12616号民事判决书认为：本案中，涉案房屋的商品房买卖合同签订在永华公司申请破产之前，原告已经按照约定支付购房款947517元，该款项超过总房款的百分之五十。但因被告已经认可原告妻子赵秀梅所申报的金石庄园5号楼501室在金石庄园项目续建竣工后，享有该项目5号楼501室房屋交房请求权；如该项目在破产清算程序中无法续建，确认对已付购房款428510元享有优先受偿权，原告家庭的生存利益已经得到保障，其并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所指消费性买受人。
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本文来源：微信公众号“豪诚智库集团”
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